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なかなか売れない土地ってどんな土地?

2017.06.19

買い手が見つかりにくく、売却の難しい土地とは、どういった土地でしょうか。

 


見た目は良さそうな土地でも、条件によっては売却が難しいことがあります。

そのような土地を所有している場合には、前もって将来の相続に備えておくと安心です。


特に、相続人が相続後すぐにその土地を売却することを希望している場合には、早めの準備が望まれます。

 

土地の売却で得る収益を、相続税の納税や将来の計画の資金源として期待しているはずです。

なかなか買い手が見つからないとなると、資金調達に深刻な影を落としかねません。

 

では、いったいどのような土地が、「売却が難しい土地」なのでしょうか。


「売却が難しい土地」は、一般的に建築物を建築しにくい、もしくは建築できない土地や、建物を建築する際の費用が高額になる可能性がある土地をいいます。

 

 

相続する予定の土地が「売却が難しい土地」に該当する場合は、相続開始前にあらかじめ不動産業者に物件調査及び査定を依頼し、今後の利用方法を検討しておきましょう。

 

利用予定がない場合には、売却等の対策を検討されることをお勧めいたします。

 

 


収益不動産は、早めに建物を贈与すべし

2017.06.12

今回は、継続的な収入により金融資産が減らないときの相続対策をご紹介します。

 

継続的に所有不動産からの収入がある方にとって、現金贈与による税金対策は“焼け石に水”でしかない場合もあります。

 

不動産収入を上回る金額を贈与すれば、財産を減らすことは可能で
すが、今度は贈与税の負担ばかりが大きくなってしまいます。

 

収入を減らすといっても、入居者から頂く賃貸料を減らしたり、賃貸を止めたり、本当に入ってくる収入を減らしてしまっては本末転倒です。

 

そうではなく、子や孫へ現金を贈与する代わりに、将来の不動産収入の元となる資産を贈与してしまうのです。

 

収入のある不動産の贈与には、「その物件から将来的に生ずる収入を、無税で贈与できる」という効果があります。

また、子の方が適用される所得税率が低い場合には、所得税負担が軽減されることもあるでしょう。

 

不動産収入の贈与のポイントは、該当不動産全てを贈与するのではなく「建物のみ贈与する」ことです。

敷地も贈与を受けるとなると、贈与税が非常に高額になってしまいます。

 

入居者から家賃を受け取るべき人は、建物の所有者となります。

従って、敷地の所有はそのまま無償(使用貸借)で借りれば良いのです。

 

ただし、土地の評価に当たっては注意が必要です。

 

賃貸マンションの敷地は、本来なら貸家建付地評価として評価額から一定額控除できます。

 

しかし、「建物名義が子、土地名義が父」の場合で、その土地の使用対価が無償であれば、使用貸借となります。

敷地を評価する際には、原則として貸家建付地割合を控除することができません。

 

また、賃貸マンションの建築に係る借入金の残債がある場合にも注意が必要です。

 

賃貸マンションの贈与とともに借入金も引き継いだ場合には、負担付贈与に該当します。

負担付贈与の場合には、受贈者は時価により贈与税課税され、また、贈与者は時価で譲渡したものとみなして譲渡所得税が課税されます。

 

賃貸物件の贈与は、贈与から相続開始までの期間が長ければ長いほど、移転できる不動産収入が多くなり、贈与による効果が大きくなります。

 

 

 

 

物件の利回り、敷地の相続税評価額、建物の取得に係る借入金の有無などを考慮し、的確な物件を選定することで、大きな税効果が期待できます。

 

収益物件を所有されている方は、一度ご検討ください。

 

 

 


相続税の課税割合が急増

2017.06.05

平成25年度の税制改正にて、相続税の基礎控除額の引下げが行われました。

この影響で、27年分の相続税の課税対象は大幅に増加しています。

 

平成28年12月に国税庁が発表した「平成27年分の相続税の申告状況について」から、相続税の課税割合と、相続税の納税者である相続人の推移をまとめると、下記のグラフのようになります。

 

 

 

国税庁「平成27年分の相続税の申告状況について」

https://www.nta.go.jp/kohyo/press/press/2016/sozoku_shinkoku/index.htm

 

26年までは4%台で推移していた割合が、27年には一気に8%に達しました。

納税者である相続人も27年分は23.3万人となり、26年分に比べて10万人、率にして75.2%の増加となりました。

 

28年分以降は、この27年分の課税割合や相続人数がひとつの目安となっていくことでしょう。

 


所得拡大促進税制の見直し?

2017.05.22

前回は、所得拡大促進税制の中小企業者等における改正点について触れました。今回のブログでは、大企業における改正点と、用語の補足等に触れていきます。

 

 

大企業における改正点

【適用要件?の付加】

適用要件?=平均給与等支給額が前事業年度を上回る増加額

 

上記要件における当事業年度の平均給与等支給額が、前事業年度よりも2%以上増加するという要件を新たに付加することとなりました。

 

ただし、この増加額が0%超2%未満だった場合は、改正後の所得拡大促進税制の適用を受けられなくなるので注意が必要です。

 

【割合の上乗せ】

前回のブログでご説明しましたが、中小企業の場合は12%の割合を上乗せした合計22%の税額控除を受けられますが、大企業の場合は税額控除の割合を2%上乗せし、合計12%の税額控除が受けられることとなりました。

 

以上の改正は、平成29年4月1日以後に開始する事業年度において適用します。また、所得拡大推進税制は、個人事業主についても同様の措置が講じられており、同様の改正がなされています。

 

 

その他補足事項

前回のブログで、中小企業者等における改正点に触れましたが、ここで中小企業者等はどのような法人を指すか説明をさせていただきます。

 

? 資本金又は出資金の額(以下、資本金)が1億円以下の法人

ただし、同一の大規法人(資本金1億円超の法人、または資本等有しない法人のうち常時使用する従業員の数が1,000人超の法人で、中小企業投資育成株式会社を除く。以下に同じ)に発行済株式総数の2分の1以上所有されている法人、及び複数の大規模法人に発行済株式総数の3分の2以上所有されている法人は除く。

 

? 資本等を有しない法人のうち常時使用する従業員数が1,000人以下の方法人

 

また、今回の改正により中小企業者等の定義について下記の定義が新たに加わりました。

 

・過去3年間の平均課税所得が15億円以下であること

ただし、この定義は平成31年4月1日以後に開始する事業年度において適用されるものとなるので、平成29年度における中小企業者等は、上記?、?にあてはまる法人となります。

 

今回は4週間にわたり、所得拡大促進税制の改正点とその内容について簡単に触れてきました。

この改正により、中小企業等・大企業ともに控除を受けられる税額が増えました。専門用語も多く、計算方法や対象となる給与など複雑な要件が多いですが、一度ご検討してみてはいかがでしょうか。

 

参考資料:経済産業省

http://www.meti.go.jp/policy/economy/jinzai/syotokukakudaisokushin/syotokukakudai.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


「経営力向上計画」について?

2017.04.24

3週にわたってお伝えして参りました「経営力向上計画」についてのブログですが、今回が最終回となります。

 

今回はB類型つまり収益力強化設備に係る手続きについて詳しく

ご紹介いたします。

 

まず前回のおさらいですが、基本的な手続きの流れは
次のとおりです。

 

?証明書類の取得

?経営力向上計画の認定申請

?対象資産の取得等

 

上記?の証明書類として、B類型は経済産業省による投資計画の確認書が必要となります。

当該確認書を取得するためには、下記【参考資料2】のとおり、まず投資計画申請前に公認会計士又は税理士の確認を受けます。

また、その後の経済産業局への投資計画の認定申請及び確認書受領までの期間として、数日〜1ヶ月ほどかかります。

 

証明書類を取得しないと「経営力向上計画」の認定申請が行えませんので注意しましょう。

 

以下、細かいスキームとなりますので、参考になさってください。

 

?公認会計士又は税理士へ 投資計画案の確認依頼

?公認会計士又は税理士より 事前確認書の受取

?経済産業局へ 確認書の発行申請(?及び?を添付)

?経済産業局より 確認書の受取

?主務大臣へ 計画申請

?主務大臣より 計画認定

?設備取得

?税務申告

 

以上のように、認定までに期間を要しますので、
支援措置を希望される中小企業様は手続き全体を通したスケジューリングに注意しましょう。

 

 

 

 

 

 


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